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5月楼市行情回落,百强房企销售承压、环比下降近19%

证券时报 2023-06-01 14:08:02

5月楼市成交延续了4月以来的下滑趋势,房企销售继续承压。

据中指研究院数据,TOP100房企5月单月销售额同比上升2.9%,但经季节调整后环比下降18.8%。1-5月,TOP100房企销总额为29661.0亿元,同比增长8.4%,增幅相比上月下降4.4个百分点。

另据克而瑞统计,5月单月,百强房企中销售环比下滑的企业达到八成。

百强房企销售压力继续加大的背后,在于市场活跃度下降,购房者观望情绪加重,据中指研究院初步统计,重点100城新房成交面积环比下降约8%,同比增幅收窄至约12%。

有两位华南区域房企营销人员都告诉界面新闻,5月市场确实比4月还差很多,客户难找。

在目前的行业形势下,央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年以来房企格局继续分化。

中指研究院企业研究总监刘水指出, 1-5月,部分央国企销售额同比增长超过50%,如中海、华润、招商、建发、华发、中国铁建等;还有企业增长超过100%,如越秀地产、保利置业、厦门国贸等。另外,民企销售增长较高的有滨江、龙湖、卓越、美的置业等。

持续分化

央国企销售表现突出,具有代表性的是保利发展,虽然其销售增速并不显眼,但在房企销售冠军的位置上越来越稳。

从今年1月以来,保利发展就一举超过碧桂园成为行业全口径销售榜冠军,并已连续五个月位居累计销售榜首。

中指研究院数据显示,今年1-5月保利发展实现全口径销售额约为1956亿元,同比增长22.9%,高出第二的万科近300亿元。

排名销售榜第三和第四的均是央企,分别为中海地产、华润置地,这两家前5月累计全口径销售额十分接近,分别为1468亿元、1435.3亿元,同比分别增长51.7%、76.5%。

大部分民营房企以及混合所有制房企则没有这么好的销售表现。

作为混合所有制房企代表的万科,其今年前五月实现全口径销售约为1659亿元,较去年同期的1673.4亿元略有下降。

民营房企代表碧桂园今年1-5月累计销售额约为1399亿元,位居全国第五位。

销售的分化不仅体现在央国企和非央国企之间,还体现在大房企和中小房企之间。

据中指研究院数据,1-5月,TOP10房企销售额均值为1274.9亿元,较上年增长16.4%;TOP11-30房企销售额均值为413.2亿元,较上年增长13.1%;TOP31-50房企销售均值为197.4亿元,较上年下降2.8%;TOP51-100房企销售额均值为94亿元,同比下降6.9%。

从不同阵营的房企数量增减来看,大规模房企也具备更强的竞争力。

千亿以上阵营7家,较去年同期增加4家;第二阵营(500-1000亿)企业8家,较去年同期减少1家;第三阵营(300-500亿)企业10家,较去年同期减少2家;第四阵营(100-300亿)企业为43家,较去年同期减少3家。

另据克而瑞统计的企业销售门槛值变化来看,1-5月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元,TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元;而TOP30房企的门槛则同比明显降低13.5%至179.2亿元。

一位东莞房企营销人员告诉界面新闻,最近市场压力很大,感觉客户都消失了。

市场低迷

百强房企销售持续承压的原因,在于重点城市房地产市场规模在3月冲高后持续回落。

据中指研究院,5月,重点城市房地产市场供需两端均继续走弱,市场活跃度下降,购房者观望情绪加重,据初步统计,重点100城新房成交面积环比下降约8%,同比增幅收窄至约12%。

供给端来看,5月,房企推盘积极性也偏弱。根据中指数据,重点50城批准上市面积环比下降超两成。

克而瑞研究中心也指出,5月楼市延续平淡,重点30城供应一降再降,仅为2019-2021年同期一半,成交环比下挫8%,同比增长22%,绝对量基本回落到2月水平,受去年基数较低影响,前5月累计成交上涨28%。

分能级来看,一线城市成交缩量明显,环比下滑22%、降幅高于30城平均,但同比仍增长51%。二三线城市整体热度小幅回落,但不同城市还是存在显著分化行情,少数环比增长,多少环比下降。

克而瑞研究中心表示,一线城市成交缩量原因在于,前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降,北京主要受限于供应,连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量,但是受外围区域推盘量占比增加影响,成交表现一般。

在市场持续回落的背景下,房企的促销举措也变得多样。首先是楼盘大幅降价和政府的“限跌令”再次重出江湖,上一次限跌令引发广泛关注还是2021年下半年,这次典型代表城市包括环沪城市苏州昆山、环深城市惠州等。

在直接降价的同时,不少房企也祭出了零首付甚至“负首付”来吸引购房者,即通过补贴首付、提供首付分期或者帮助购房者“高评高贷”的方式,降低购房者上车门槛,涉及的城市包括深圳、重庆、惠州等。

很显然,这些举措并没有给低迷的市场带来太大的起色。

刘水认为,当前居民收入及就业预期尚无明显改善,房地产市场调整压力加大,近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升,也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间,市场也需要更实质性的政策落地。

可以看到,5月,各地政策出台频次下降,核心二线城市仍以微调为主。根据中指监测,5月各地优化政策36条,约为4月半数。

“6月作为房企年中冲刺关键节点,若能够进一步落地支持政策,向市场传递信心,在房企大力推盘和促销之下,6月房地产销售有望迎来好转。”刘水指出。